Calculadora alquilar vs comprar

¿Te conviene alquilar o comprar tu vivienda en España?

Compara coste total real e impacto patrimonial a 5, 10 y 20 años. ITP por CCAA, gastos de notaría e IBI incluidos. Sin registro, sin email.

La balanza alquilar ↔ comprar

Coste total acumulado de cada opción durante tu horizonte. El platillo más pesado es el que más te cuesta; gana el otro.

Punto de equilibrio (coste acumulado por año)

Completa los datos para inclinar la balanza.

Equilibrio
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Cuota hipoteca
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Impuestos compra
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Recomendación orientativa
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Estimación según tus supuestos. No es asesoramiento financiero.

Tipo de operación
Tipo de hipoteca

En resumen

A junio de 2026 comprar empieza a compensar frente a alquilar a partir de unos 7-12 años de permanencia en la misma vivienda, sobre todo en comunidades con ITP bajo (Madrid 6%, País Vasco 4%) y con hipoteca fija (TIN de mercado ~2,7%, ya igual o más barata que la variable, que ronda el 3,5% con el euríbor 12m al 2,804% en mayo de 2026). Por debajo de ese plazo, los gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro) rara vez se recuperan con la apreciación. Calcula tu punto de equilibrio exacto con tus cifras abajo.

Fuentes oficiales:

Actualizado: 2026-06-16

Datos verificados 2026-06-16 contra el Banco de España (tipos hipotecarios) y los boletines tributarios autonómicos (ITP/AJD).

Aviso

El resultado es orientativo. Asume un tipo hipotecario fijo estimado de mercado del 2,7% (referencia: TEDR del Banco de España para nuevos préstamos a vivienda, 2,75%-2,84% feb-mar 2026) o variable del 3,5% (euríbor 12m mayo 2026 al 2,804% más un diferencial medio del 0,7%), apreciación inmobiliaria nominal 1,5% anual, rentabilidad alternativa de cartera diversificada 4% anual e IPC 2%. A junio de 2026 la hipoteca fija suele salir igual o más barata que la variable. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal.

Fuentes: BOE Ley Hipotecaria, RD-ley 5/2023, Ley 37/1992 (IVA), LITPAJD (RDL 1/1993), boletines autonómicos (ITP+AJD por CCAA), Banco de España (nota de prensa presbe2026-40, tipos de nuevos préstamos), euríbor 12m (BOE), INE (apreciación de vivienda), Idealista (índice de precios).

Preguntas frecuentes

¿A partir de cuántos años sale rentable comprar en vez de alquilar?
Depende de la comunidad autónoma, el precio y el tipo de hipoteca, pero como referencia el punto de equilibrio suele situarse entre 7 y 12 años a junio de 2026. La calculadora lo computa con tus cifras concretas comparando el patrimonio neto en ambos escenarios mes a mes.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en 2026?
La vivienda usada tributa por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un tipo que fija cada comunidad autónoma: desde el 4% en País Vasco o el 6% en Madrid hasta el 10% en Cataluña (8% en Galicia y 9% en la Comunitat Valenciana desde junio de 2026). La vivienda nueva tributa por IVA al 10% (7% IGIC en Canarias) más AJD (0,5%-1,5% según comunidad).
¿Es mejor hipoteca fija o variable en junio de 2026?
A junio de 2026 la hipoteca fija sale igual o más barata que la variable. Las mejores ofertas fijas rondan el 2,2%-2,7% TIN, mientras que la variable efectiva (euríbor 12m al 2,804% en mayo de 2026 más el diferencial del banco) se sitúa en torno al 3,3%-3,8%. La fija además da cuota constante. La variable solo compensa si esperas que el euríbor baje con fuerza.
¿Qué gastos hay además del precio de la vivienda?
Sobre el precio se suman el impuesto (ITP o IVA+AJD), notaría (~0,5%, con mínimos y máximos por arancel), registro de la propiedad (~0,4%), gestoría (~350 €) y tasación obligatoria para la hipoteca (~350 €, Ley 5/2019). En conjunto suelen suponer entre el 8% y el 13% del precio según la comunidad.
¿La calculadora tiene en cuenta el coste de oportunidad de alquilar?
Sí. El modelo invierte el ahorro que el inquilino no usa como entrada a una rentabilidad de cartera diversificada del 4% anual y reinvierte cualquier diferencia mensual a favor del alquiler. Así la comparación de patrimonio neto es simétrica y no penaliza artificialmente al alquiler.
¿Por qué la apreciación de la vivienda usada es solo del 1,5%?
Es un supuesto deliberadamente conservador: la media nominal a largo plazo del Índice de Precios de Vivienda del INE (2000-2024), incluyendo el ciclo de caída 2008-2014. En periodos alcistas la apreciación es mayor, pero usar una cifra conservadora evita sobrevender la compra.
¿Estos datos están actualizados?
Los tipos hipotecarios y el euríbor se verificaron el 16 de junio de 2026 contra el Banco de España y el BOE; los tipos de ITP/AJD por comunidad, contra los boletines tributarios autonómicos. Si el dataset supera los 120 días sin reverificar, la herramienta deja de mostrar recomendación para no inducir a error.

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